L'avant contrat
Préalablement à la vente, vous signez un avant-contrat qui est généralement passé sous seing privé, c'est-à-dire, sous simple signature du vendeur et de l'acquéreur. Il détermine d'ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature vous engage ainsi que le vendeur. Sa rédaction est extrêmement importante ; vous avez intérêt à la confier à un professionnel : notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et par vous-même.
A compter du 1er juillet 2009, toute promesse de vente consentie par une personne physique pour une durée supérieure à 18 mois ou toute prorogation portant la durée totale à plus de 18 mois doit faire l'objet d'un acte notarié sous peine de nullité. Cet acte sera sécurisé par une indemnité d'immobilisation d'un montant minimum de 5 % du prix de vente, sous forme de caution ou de dépôt entre les mains du notaire.
L'avant-contrat peut être :
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soit une promesse unilatérale de vente : le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son logement pendant un délai clairement précisé.
Si elle est passée sous seing privé, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de dix jours à compter de son acceptation, au bureau d'enregistrement de votre domicile ; - soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que le vendeur, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.
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Evitez de signer une offre ou une promesse unilatérale d'achat : elle vous engage fermement à acquérir le logement sans engager le vendeur, tant qu'il ne vous a pas donné son accord sur la proposition que vous lui avez faite. Si toutefois vous êtes conduit à signer un tel engagement, exigez que ce soit pour un délai précis et le plus bref possible (quelques jours maximum). En tout état de cause, si vous signez une offre ou une promesse d'achat inférieure à 18 mois, avec ou sans l'intermédiaire d'un professionnel, aucune somme ne peut vous être demandée (Code civil : 1589-1) |
Prenez le temps d'en analyser le contenu dans le détail
N'hésitez pas à poser des questions au vendeur (ou au professionnel chargé de la transaction) : vous pouvez avec son accord faire modifier les clauses qui vous paraissent défavorables.
Veillez à ce qu'y figure le maximum de précisions, notamment :
- L'état civil complet et précis du vendeur et l'origine de propriété du logement.
- Le prix.
- La description détaillée du logement, de ses équipements et annexes, y compris les accessoires promis verbalement et éventuellement la superficie en m². Vous avez intérêt à demander que soit annexé un plan signé par les deux parties correspondant au relevé exact du logement.
Si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété : la superficie de la partie privative (sans les annexes, caves, et garages…) dès lors qu'elle est au moins égale à 8 m², doit obligatoirement figurer dans tout avant-contrat et dans tout acte authentique.
- A défaut de mention de la superficie, vous pouvez demander au juge la nullité de l'acte, au plus tard dans le délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique. Vous pouvez demander la nullité de l'avant-contrat sans attendre l'acte authentique ; en revanche lorsque la superficie a été omise dans l'avant-contrat mais figure dans l'acte authentique, vous ne pouvez plus invoquer la nullité de la vente.
- Si la superficie réelle mesurée conformément à la réglementation est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée dans l'acte authentique, vous pouvez, dans le délai maximum d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants.
Exemple : un acte de vente mentionne une superficie de 100 m2. Prix de vente : 152.449 € - la superficie réelle = 94 m2 : vous êtes en droit de demander une diminution du prix de 6%, soit 9 146,94 €