le règlement de copropriété
Le statut de la copropriété s'applique à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
- Les parties privatives appartiennent en propre à chaque copropriétaire et sont réservées à son usage exclusif : par exemple les logements ;
- Les parties communes de l'immeuble sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires et destinées à l’usage de tous : toiture, murs porteurs, escaliers, couloirs, planchers. Elles sont gérées par l’ensemble des copropriétaires par des décisions prises en assemblée selon diverses règles de majorité.
Un copropriétaire ne peut sans l’autorisation de la copropriété, entreprendre des travaux, même dans son logement,s'ils touchent l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes. De la même façon chacun doit utiliser le logement dont il est propriétaire en respectant le règlement de copropriété qui s'impose à tous les copropriétaires et occupants de l'immeuble.
LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION.
Obligatoire, le règlement de copropriété est établi au moment de la construction de l'immeuble par le promoteur, ou au moment de sa division en lots par le propriétaire. Il est généralement rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert, par exemple).
Il doit être publié par le notaire à la conservation des hypothèques, ainsi que les modifications qui lui sont apportées ultérieurement ; de ce fait, il s’impose non seulement aux copropriétaires et occupants de l’immeuble, mais aussi aux futurs acquéreurs.
Le contenu du règlement de copropriété
Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété.
Il détermine :
- les parties privatives et les parties communes ainsi que leur destination, leurs conditions d'utilisation et leur administration
- les différentes catégories de charges auxquelles vous devez contribuer, en respectant les principes de répartition établis par la loi
Parallèlement un état descriptif de division est intégré au règlement de copropriété ou y est annexé. Il partage l'immeuble en plusieurs lots numérotés : vous êtes propriétaire d'un ou plusieurs lots. A chaque lot correspond un numéro d'identification, la description de sa situation, sa consistance et sa quote-part de parties communes exprimée en millièmes ou en tantièmes.
L’état descriptif de division doit également être publié par le notaire à la conservation des hypothèques.
La modification du règlement de copropriété
Dans la mesure où elle concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, la modification du règlement de copropriété, ne peut être décidée qu’à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix (majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965).
En revanche la détermination des parties communes et privatives établie par le règlement ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires.
L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
La modification de la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété requiert, en règle générale, l’unanimité des voix des copropriétaires.