Les travaux

LES TRAVAUX EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Pour que les travaux fassent l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale, le projet doit être inscrit à l’ordre du jour.

Afin que les copropriétaires votent en toute connaissance de cause, les documents relatifs aux travaux envisagés doivent être joints à l’envoi de l’ordre du jour. Mais il n’y a pas d’obligation de notifier le devis de l’entreprise en lui-même.

L‘assemblée générale doit arrêter un montant des marchés de travaux et des contrats à partir duquel une mise en concurrence des entreprises (demande d'au moins 2 devis ou appel d'offre) est rendue obligatoire.

A QUELLES MAJORITÉS VOTER LES TRAVAUX ?

Selon la nature des travaux (entretien, réparation, amélioration) et leur importance, les règles de majorité diffèrent :

ils peuvent être votés à la majorité de l’article 24 ou 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965, voire à l’unanimité des copropriétaires.

Les travaux d’entretien et d'accessibilité : article 24

Sont votés à la majorité de l’article 24 :

• Les travaux d’entretien des parties communes et de maintien de l’immeuble en bon état (réparation des escaliers, réfection partielle de la toiture).
• Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels (pose d’une rampe d’accès, par exemple)

• L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

Les travaux d’amélioration article 26 ou 25

Les travaux de transformation, addition ou amélioration sont votés à la majorité de l’article 26, sauf lorsqu’il s’agit de travaux limitativement énumérés par la loi qui sont alors votés à la majorité de l’article 25.

Les travaux votés à la majorité de l’article 26

Les travaux de transformation d’un élément d’équipement, d’addition d’un élément nouveau ou d’amélioration sont les travaux qui, bien qu'utiles à l'immeuble ne sont pas indispensables à son maintien en bon état ; ils visent à apporter un plus grand confort à l'immeuble.

Exemples : installation d'un ascenseur, modernisation du chauffage, aménagement ou création d'un local à usage commun.

Les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à ces travaux d’amélioration ont la possibilité de payer leur part de travaux sur dix ans. Le plus souvent, pour financer ces travaux le syndicat empruntera : les copropriétaires supporteront les annuités de remboursement ainsi que les intérêts aux conditions du prêt souscrit par le syndicat.

Les travaux votés à la majorité de l’article 25

• Travaux rendus obligatoires par des dispositions législatives ou réglementaires : des lois ou des décrets peuvent obliger l’assemblée générale à effectuer certains travaux dans l’immeuble. Exemples : ravalement, installation de porte de sécurité à l'ascenseur. Les copropriétaires ne se prononcent, dans ce cas, que sur les modalités de réalisation et d’exécution.
• Travaux d’économie d’énergie qui ne relèvent pas de l’entretien : travaux portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude, sous réserve d’être amortissables sur une période de dix ans maximum.
• Travaux pour modifier le réseau de distribution électrique afin d’alimenter les emplacements de parking pour charger des accumulateurs de véhicules électriques.
• Suppression des vides-ordures pour des impératifs d’hygiène.
• Installation ou modification d’une antenne collective de télévision ou d’un réseau câblé.
• Pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et réalisation d’ouvrages permettant la mise en conformité de logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement réglementaires.
• Installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.
• Autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes (exemple : percement d’une trémie pour faire un duplex, branchement sur des canalisations communes) ou l’aspect extérieur de l’immeuble (exemple : agrandissement d’une fenêtre).
• Travaux sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens (exemple : dispositif de fermeture).

Les travaux à l’unanimité

Les travaux de surélévation (exemple : exhaussement de la ligne de faîtage) sont votés à l’unanimité.