le loyer

LA FIXATION DU LOYER INITIAL AVEC UN NOUVEAU LOCATAIRE

Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire

Il en est ainsi lorsqu'il s'agit d'un contrat de location consenti à un nouveau locataire, de la location d'un logement vacant ou mis en location pour la première fois, par exemple.

L'AUGMENTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL

Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit.

La date de révision est celle indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail.

L'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE ( loi du 26 juillet 2005).

L'indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail. Il est à comparer , à la date de révision du loyer, avec l'indice du même trimestre connu à cette date.

Ce mode de révison des loyers s'applique à tous les baux à compter du 1er janvier 2006, même si les contrats, signés avant cette date, ne sont pas modifiés.

Dans le cas d'un bail signé avant le 1er janvier 2006, la valeur de la moyenne sur 4 trimestres de l'indice du coût de la construction a été remplacé par l'indice de référence des loyers (IRL). L'IRL a été modifié par la loi du n°2008-111 du 8 février 2008 et correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers

Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.
En revanche, si votre bailleur a omis d'appliquer la clause de révision prévue au bail, il peut à tout moment vous demander de régler le loyer résultant des indexations annuelles omises; ceci pendant cinq ans maximum à compter de leurs échéances.

Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail lorsque le propriétaire et le locataire sont convenus, lors de la signature du bail ou ultérieurement, de travaux d'amélioration que le propriétaire fera exécuter à ses frais. Une clause du bail ( ou un avenant ) doit fixer la majoration de loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.

Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le loyer peut, à ce moment, être augmenté dans certaines conditions. ( cf l'article la fin du bail )

LE RENOUVELLEMENT D'UN BAIL AVEC UN NOUVEAU LOYER

Si à l'expiration du bail, le propriétaire considère que le loyer est manifestement sous-évalué, et uniquement dans ce cas, il peut pour le renouvellement du bail proposer une augmentation de loyer en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour les logements comparables.

Le propriétaire doit fournir au locataire des références de loyers :

• six références minimum dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.
• trois références dans les autres zones géographiques

Deux tiers de ces références, au moins, doivent correspondre à des locations pour les lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.

Les références de loyers doivent être représentatives de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Chaque référence doit mentionner :

• le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble, ainsi que l'étage de l'appartement.
• la présence éventuelle d'un ascenseur
• la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales
• l'existence d'annexes éventuelles
• son état d'équipement : notamment, présence d'eau courante, de WC intérieur, de salle d'eau, de chauffage.
• la période de construction de l'immeuble
• l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans.
• le montant du loyer mensuel, hors charges, effectivement exigé.

Comment s'applique l'augmentation du nouveau loyer ?

Lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l'ancien loyer : l'augmentation est étalée par tiers sur trois ans, si le propriétaire est un particulier, ou par sixième sur six ans, si le propriétaire est une personne morale. Cette hausse s'entend hors révision annuelle liée à la variation de l'indice de référence des loyers.

Lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l'ancien loyer : elle doit être, dans tous les cas, étalée par sixième sur six ans. L'étalement par sixième s'applique même si le bail est renouvelé pour une durée inférieure à six ans, par exemple pour trois ans. Dans ce cas, l'augmentation continue à s'étaler lors du renouvellement suivant.

Des décrets peuvent limiter la hausse des loyers lors du renouvellement du bail. C'est le cas en région parisienne. Contacter votre ADIL.

Ou trouver les références ?

Par tous les moyens : auprès des professionnels, des associations de locataires ou de propriétaires ou auprès des observatoires de loyers là où il en existe un.

LE LOCATAIRE NE PAIE PLUS SON LOYER : QUE FAIRE ?

Si vous avez pris la précaution de souscrire une assurance impayés de loyers, adressez-vous en premier lieu à votre assureur.
En tout état de cause il existe plusieurs recours en cas de loyers impayés.
L'expulsion est la solution extrême, mais les aléas que présente cette procédure peuvent inciter le propriétaire à rechercher d'autres voies pour régler les difficultés rencontrées avec son locataire.

En cas d'échec des tentatives de médiation, le propriétaire peut, avec l'autorisation du juge, faire procéder à la saisie des biens ( saisie sur les meubles, saisie sur le salaires ) de son locataire pour se faire payer au prorata de sa créance.

En cas de loyers impayés résultant d'un bail écrit, le propriétaire peut aussi faire pratiquer, par acte d'huissier, une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire. Cette procédure simple permet au propriétaire de bloquer le montant de l'impayé sur le compte bancaire de son locataire.

Le propriétaire peut, si sa demande est justifiée, réclamer des loyers impayés cinq ans maximum après leurs échéances. Le locataire peut dans les mêmes conditions, réclamer les sommes versées indûment au titre des loyers sur la même période.

LA RESILIATION DU BAIL ET L'EXPULSION
Une clause " résolutoire" du contrat peut permettre la résiliation du bail pour non-paiement du loyer ou des charges. Dans ce cas, pour obtenir le départ du locataire :

• Le propriétaire doit faire délivrer par un huissier un commandement de payer comportant obligatoirement la reproduction intégrale de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'adresse du Fonds de Solidarité Logement doit être indiquée.
• Le locataire dispose alors de deux mois pour payer intégralement sa dette
• A défaut le propriétaire qui souhaite obtenir l'expulsion doit l'assigner devant le tribunal d'instance par l'huissier de justice

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour non paiement des loyers et charges :

Le propriétaire devra assigner le locataire devant le tribunal d'instance et demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion

Le locataire sera condamné à payer les arriérés de loyers. Mais le juge pourra estimer que le manquement du locataire au paiement de ses loyers n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.

QUELS RECOURS POUR LE LOCATAIRE EN DIFFICULTE

Afin d'éviter une procédure d'expulsion ou la saisie de ses biens, le locataire a tout intérêt à rechercher une solution amiable directement avec le propriétaire en acceptant un plan d'apurement des dettes.
Le locataire surendetté peut, pour le paiement de sa dette, également bénéficier de la loi sur le surendettement des particuliers ( loi Neiertz) :

Le locataire saisit la commission departementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l'échelonnement des arriérés de loyers ( consulter l'ADIL ou la Banque de France

Si aucune solution amiable n'est trouvée devant la commission, le locataire peut lui demander de recommander des mesures dont le juge pourra prononcer l'exécution d'office.

La créance du bailleur est prioritaire par rapport aux créances bancaires.
Le juge du surendettement ne peut suspendre une procédure d'expulsion.

Pendant la période d'hiver ( 1er novembre au 15 mars ) aucune expulsion ne peut avoir lieu, sans le relogement, sauf s'il s'agit d'un " squatter " ou d'un local situé dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.