Les diagnostics en vue de la location

DANS QUELS CAS FOUNIR LES DIAGNOSTICS ?

L'obligation de fournir ces documents, le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb et l'état des risques naturels et technnologiques, s'applique à tous les propriétaires du secteur privé ( personne physique ou personne morale , société compagnie d'assurance ) ou du secteur public ( organisme hlm par exemple ) quel que soit le régime de la location ( location nue, meublée ou saisonnière ) logement de fonction et location consentie à des travailleurs saisonniers ) ; elle ne s'applique pas en revanche aux logements foyers ni aux logements utilisée moins de 4 mois par an.

I) LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE AU 1er JUILLET 2007

Pour quels bâtiments ?

Le propriétaire doit fournir un diagnostic de performance au locataire à compter du 1er juillet 2007.
Cette obligation s'applique à la location d'une maison ou d'un appartement situé dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation.

Ne sont pas toutefois concernés, les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation n'excédant pas deux ans, les bâtiments indépendants ( maison par exemple ) dont la surface hors oeuvre brute est inférieure à 50 M²; ni les locaux qui n'utilisent pas d'énergie pour réguler la température intérieure ( chauffage ou climatiseur ) pour une occupation humaine.

Lorsqu'il s'agit d'un logement situé dans un immeuble collectif, le diagnostic de performance énergétique porte sur les parties privatives du lot.

L'obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique s'appliquera dans les département d'outre mer après publication d'un texte réglementaire spécifique ( se renseigner dans une ADIL).

Quel délai de validité ? Quelles obligations ?

Le diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans, A compter du 1er juillet 2007, il doit être annexé au bail lors de sa signature ou de son premier renouvellement intervenant à partir de cette date, ainsi qu'au renouvellement intervenant après l'expiration du délai de validité du diagnostic.

A compter du 1er juillet 2007, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire qui lui en fait la demande.

A compter du 1er janvier 2011, le classement du logement au regard de la performance énergetique doit figurer dans les annonces de mise en location selon des modalités précisées par décret du 28 décembre 2010.

Le diagnostic de performance énergétique n' a qu'une valeur informative : le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire.

Quel contenu ?

Le diagnostic de performance énergétique est destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement.

Il indique suivant les cas, soit la quantité d'énergie effectivement consommée ( sur la base de relevés de consommation d'énergie ), soit la quantité d'énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. Le logement ( ou le bâtiment ) est classé par une étiquette énergie le situant dans une grille d'évaluation classant les bâtiments suivant leur performance énergétique et par une seconde étiquette indiquant les émissions de gaz à effet de serre liées aux consommations d'énergie estimées ou relevées.
Le diagnostic est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Le diagnostic de performance énergétique est établi conformément à un modéle type.
Son contenu diffère en fonction de l'âge du bâtiment ( achevé avant ou après le 1er janvier 1948 ) ; de ses caractéristiques ( maison individuelle, ou appartement dans un immeuble collectif avec installation de chauffage et de production d'eau chaude individuelle ou collective ) : du fait qu'il appartient à un seul propriétaire ou à plusieurs ( immeuble en copropriété par exemple ) et de l'existence ou non d'un diagnostic de performanence énergétique réalisé pour l'ensemble de l'immeuble. En cas de location saisonnière, un diagnostic simplifié est remis au locataire.

Lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif qui n'est pas la propriété d'une personne unique ( copropriété ou société par exemple) et qui bénéficie d'un dispositif collectif de chauffage, de climatisation ou de production d'eau chaude, le propriétaire bailleur peut, à ses frais, obtenir du propriétaire du dispositif collectif ( le syndicat de copropriétaire par exemple ), de son mandataire ou du syndic de copropriété, les informations utiles pour l'établissement du diagnostic,à savoir : la quantité annuelle d'énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif, le calcul ou les modalités ayant conduit à la déterminaton de cette quantité et une description du dispostif collectif et de son mode de gestion.

II) LE CONSTAT DE RISQUE D'EXPOSITION AU PLOMB DE DEPUIS LE 12 AOUT 2008

Le constat de risque d'exposition au plomb doit être fourni si le logement est situé dans un immeuble ( y compris une maison individuelle ) construit avant le 1er janvier 1949, quelle que soit la zone géographique.
Il ne porte que sur les parties privatives à usage d'habitation y compris les éléments extérieurs ( volets) d'une maison indivduelle. Par ailleurs, les parties communes d'un immeuble, que celui-ci soit en copropriété ou non, devront également faire l'objet d'un constat de risque d'exposition au plomb, au plus tard le 12 août 2008 mais celui-ci n'a pas à être remis au locataire qui pourra toutefois demander à le consulter.

Quel contenu ?

Le constat de risque d'exposition au plomb consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements ( peinture notamment ) du logement concerné, qu'ils soient accessibles ou recouverts par un autre revêtement, afin d'identifier ceux contenant du plomb, qu'ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradations du bâti.

Les résultats du constat de risque d'exposition au plomb doivent permettre de connaître, le cas échéant, le risque immédiat lié à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, mais aussi le risque potentiel lié à la présence de revêtement en bon état (ou recouvert) contenant du plomb. Il ne comprend pas l'obligation de rechercher l'existence de canalisation en plomb.

Une notice d'information, qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtement contenant du plomb, est annexée au constat de risque d'exposition au plomb.

Quel délai de validité ? quelles obligations ?

Il doit avoir été établi moins de six mois avant la date de signature du contrat de location et à compter du 12 août 2008, être annexé au contrat de location lors de sa signature.
Toutefois, si le contrat de risque d'exposition au plomb établit l'absence de revêtement contenant du plomb ou la présence de revêtement contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires (fixé par arrêté), sa validité n'est pas limitée dans le temps ; il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau contrat à chaque nouveau contrat de location : le constat initial est alors joint à chaque contrat de location .

Si le constat de risque d'exposition au plomb met en évdence la présence de revêtement contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil limite, le propriétaire doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concernée ; il doit sans attendre procéder, à ses frais, aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. A défaut, le propriétaire s'expose à recevoir une injonction du préfet.

En l'absence, lors de la signture du contrat de location, de la remise d'un constat de risque d'exposition au plomb, ou à défaut de faire, avant la mise en location, les travaux nécessaires le cas échéant, la responsabilité pénale du propriétaire peut être engagée au titre du manquement à ses obligations particulières de sécurité et de prudence.

III) L'ETAT DES RISQUES NATURELS, TECHNOLOGIQUES

Pour quels immeubles ?

Depuis le 1er juin 2006, si la maison ou l'immeuble collectif est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret, un état des risques naturels et technonologiques doit être remis à tout nouveau locataire entré dans les lieux postérieurement au 1er juin 2006 ; il doit être annexé au bail.

Pour savoir si vous êtes dans une telle zone, renseignez vous à la mairie du lieu où se situe l'immeuble ou le terrain, à la préfecture du département ou sur le site internet du département. (consulter le site de la Préfecture des Landes )

Quel contenu ?

L'état des risques naturels, technologiques ou sismologiques mentionne les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le logement qu'il s'agisse d'un immeuble collectif ou d'une maison ; il est accompagné des extraits de documents permettant de localiser l'immeuble au regard des risques encourus ( documents graphiques, note de présentation du plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou sismisques, documents permettant une délimitation et une qualification des phénomènes).

Quel délai de validité ? Quelles obligations ?

L'état des risques doit être établi moins de 6 mois avant la date de signature du contrat de location. Il est établi par le propriétaire sur un formulaire type réglementaire disponible à la mairie, la préfecture ou sur le site internet ( www.ecologie.gouv.fr) et à partir des informations fournies par le préfet, consultables en mairie ou préfecture ( le cas échéant, frais de reproduction et d'expédition des informations à la charge du propriétaire ). Le propriétaire est responsable du contenu de cet état ; il peut se faire assister pour le dresser par tout professionnel de son choix.

Quel que soit la zone géographique, en plus de l'état des risques naturels et technonologiques, le propriétaire doit informer le locataire par écrit des sinistres dont il a connaissance, qui ont affecté l'immeuble collectif ou la maison et donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique depuis 1982. L'information sur les sinistres antérieurs est mentionnée directement dans le contrat de location.

A défaut d'annexion de l'état des risques au bail ou à défaut d'information relative aux sinistres survenus, le locataire peut demander au juge la résolution du bail ou une diminution du prix.

PROPRIETAIRE : A QUI S'ADRESSER POUR FAIRE REALISER CES DIAGNOSTICS ?

L'état des risques naturels et technologiques est établi par le propriétaire .

Le diagnostic de performance énergégique à compter du 1er novembre 2007 et le constat de risque d'exposition au plomb à compter du 12 août 2008 doivent être établis par des professionnels satisfaisant à des critères de compétence et ayant souscrit une assurance couvrant pour leurs interventions les conséquences d'un engagement de leur responsabilité civile professionnelle.

A compter du 1er novembre 2007, toute personne qui effectue un diagnostic ( autre que l'état des risques naturels et technologiques ) devra être certifiée par un organisme accrédité par le COFRAC, Comité français d'accréditation. Cette certification lui sera délivrée pour 5 ans. COFRAC

Depuis juin 2005, les professionnels du diagnostic ne doivent avoir aucun lien de nature à porter atteinte à leur impartialité et à leur indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire ( notamment agent immobilier ou notaire ), ni avec toute entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il leur est demandé l'un ou l'autre des diagnostics.

Les diagnostiqueurs devront remettre à leur client à partir du 1er novembre 2007 un document attestant qu'ils sont en règle au regard de ces oligations. Des sanctions pénales sont prévues ( amende de 1 500 € portée à 3000 € en cas de récidive ) tant pour la personne qui établit un diagnostic ou constat sans respecter les règles de compétences, d'organisation et d'assurance ou les conditions d'impartialité et d'indépendance, que pour le propriétaire qui, en vue d'établir un diagnostic fait appel à une personne qui ne remplit pas les conditions requises.

Certaines professionnels ( diagnostiqueurs, experts techniques immobiliers, géometres-experts, architectes, agents immobiliers notamment) peuvent être organisés pour réaliser ou faire réaliser plusieurs des diagnostics obligatoires ; d'autres sont spécialisés sur un seul type de diagnostic. Dans tous les cas ils doivent être indépendants.

Pour trouver des professionnels du diagnostic, le propriétaire peut consulter les organisations profesionnelles spécialisées, les organismes accrédités par le COFRAC (internet www.cofrac.fr ou sur le site du ministère chargé du logement ) qui diffusent les coordonnées des personnes certifiées, ou le professionnel auquel il a confié la mise en location, le cas échéant. Si la location est gérée par un administrateur de biens, ce dernier peut se charger de trouver un diagnostiqueur.

A QUEL PRIX ?

Les tarifs des diagnostics n'étant pas réglementés, peuvent varier d'un professionnel à l'autre. Le propriétaire a donc intérêt à s'adresser à plusieurs professionnels et à comparer, avant de s'engager, les prestations qui lui sont proposées.

Le coût des diagnostics incombe au propriétaire.

Le dossier de diagnostic technique : A compter du 1er novembre 2007, les documents relatifs à la performance énergétique et aux risques naturels et technologiques le cas échéant, constitueront le dossier de diagnostic technique, fourni par le propriétaire et annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. A compter du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb sera également joint.

Les aides pour réaliser les travaux : Pour effectuer des travaux notamment destinés à supprimer la présence de plomb dans le revêtement du logement ou à faire des économies d'énergie, le propriétaire peut obtenir une subvention de l'ANAH Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat ( renseignez-vous à l'ADIL )

CAS PARTICULIERS

Vente en bloc d'un immeuble de plus de dix logements appartenant au même propriétaire.

Lorsqu'un propriétaire " institutionnel " ( société d'économie mixte, société immobilière ou entreprise d'assurance, par exemple) met en vente un immeuble de plus de 10 logements en totalité et en une seule fois, les locataires ont un droit de preemption, si l'acquéreur ne s'engage pas à proroger les baux en cours des locataires en place. Le vendeur doit alors préalablement respecter une procédure d'information destinée à éclairer la décision du locataire sur l'exercice de son droit de préemption. A cette fin, le propriétaire doit communiquer aux locataires, avec l'offre de vente, un diagnostic technique portant sur l'état apparent de la solidité du clos et du couvert, sur l'état des conduites et canalisations collectives, ainsi que des équipements communs ( chauffage collectif et ascenseur) et de sécurité( loi 13 juin 06 ).

Les frais liés à l'élaboration de ce diagnostic sont à la charge du propriétaire.

Vente par lots de plus de 10 logements :
Il en est de même lorsqu'un bailleur institutionnel donne congé à ses locataires pour mettre en vente plus de dix logements libres ou occupés dans un même immeuble ( accord collectif du 16 mars 2005)

L'INFORMATION SUR LES MOYENS DE RECEPTION DES SERVICES DE TELEVISION

Le propriétaire doit fournir au locataire une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble et l'annexer au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement ( depuis le 8 mars 2007)

Quel contenu ?

Cette information, dont la forme est libre, indique s'il est possible ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne. Elle précise, quand il existe un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble qui distribue des services de télévision, si l'installation permet ou non l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, ou s'il faut s'adresser au distributeur de services pour bénéficier du " service antenne numérique " . Dans ce cas, le bailleur doit indiquer les coordonnées du distributeur auquel le locataire doit s'adresser.

Ces informations n' ont qu'une valeur informative ; le locataire ne peut s'en prévaloir à l'encontre du propriétaire.