FAQ - Vous êtes propriétaire

Assurance

Un sinistre doit en principe être déclaré dans les cinq jours. Si un arrêté reconnaissant l’état de catastrophe naturelle est publié au Journal officiel, il est possible de déclarer le sinistre jusqu’à dix jours après cette publication.

Dans tous les cas, il est préférable de prévenir la compagnie d’assurance dès la constatation du sinistre. En effet, les démarches ne dépendent pas de l’arrêté reconnaissant l’état de catastrophe naturelle et les dommages peuvent être couverts par un autre contrat d’assurance.

L’assurance peut être prévenue par mail ou téléphone. Toutefois, une déclaration par lettre recommandé avec accusé de réception est conseillée pour disposer d’une preuve.

La déclaration peut être faite sur papier libre ou sur un imprimé type fourni par l’assureur. Elle doit être datée et signée. Elle comporte un état estimatif des dommages subis (la liste chiffrée de tous les objets perdus ou endommagés) ainsi que toutes justifications utiles (photos, factures d’achat ou de réparation, actes notariés, contrat de location, expertises etc…).

Attention : pour les véhicules, c’est l’assurance-automobile qui interviendra, même s’il se trouvait dans le garage de la maison sinistrée. En effet, les véhicules ne sont pas pris en compte dans les contrats multirisques habitation.

Copropriété

À jour au 31 octobre 2015

Dès lors que le renouvellement du conseil syndical est à l’ordre du jour de l’assemblée générale, vous pouvez poser votre candidature avant ou pendant cette assemblée. Elle élit les membres du conseil à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou absents.

Si cette majorité n’est pas réunie, mais qu’elle a recueilli au moins un tiers des voix, la décision pourra être prise à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Si le renouvellement du conseil n'est pas à l'ordre du jour, vous pouvez néanmoins demander à y entrer, mais votre élection doit, elle, être à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Attention, pour faire partie du conseil syndical, vous devez être copropriétaire (ou conjoint, représentant légal d’un copropriétaire, partenaire lié par un PACS ou usufruitier).

Si vous faites partie du syndic ou si vous avez des liens avec une personne faisant partie du syndic (conjoint, partenaire lié par un PACS, ascendant, descendant, parent en ligne collatérale, préposé même copropriétaire, associé ou acquéreur à terme), vous ne pouvez pas être membre du conseil syndical.

À jour au 31 octobre 2015

Il est possible de modifier la répartition des charges par un vote à l'unanimité des copropriétaires (par exemple, après la division d’un lot). À défaut de décision de l'assemblée générale, tout copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble pour faire procéder à une nouvelle répartition.

À jour au 31 octobre 2015

C’est à l’assemblée générale de fixer le montant des marchés et des contrats (hors contrat du syndic) à partir duquel, il doit, d’une part mettre en concurrence plusieurs entreprises, et d’autre part consulter le conseil syndical.

Cette décision est votée à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents.

Dans le cas où un contrat ou un marché est passé entre le syndicat et un tiers lié directement ou indirectement au syndic, il doit être soumis à l’examen de l’assemblée générale. Il est nécessaire alors préciser la nature des liens qui rendent nécessaires l’autorisation de ce contrat ou marché. Cette décision est prise à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

À jour au 31 octobre 2015

L'information des acquéreurs de lot(s) de copropriété a été renforcée par la loi Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 23 mars 2014. Ainsi, les annonces immobilières doivent préciser le statut du bien vendu (copropriété), le nombre de lots, le montant annuel des charges et indiquer, le cas échant, l'existence de procédures particulières dans la copropriété. Par ailleurs, la promesse de vente ou l'acte de vente doivent comporter en annexe certains documents pour permettre à l'acquéreur d'avoir connaissance de l’organisation de l’immeuble (fiche synthétique, règlement de copropriété, état descriptif de division et procès-verbaux des trois dernières années), et de la situation financière de la copropriété et du lot vendu (montant des charges, des impayés, diagnostic technique global notamment).

À jour au 31 octobre 2015

À partir du 1er janvier 2017, tout copropriétaire d’immeuble à destination partielle ou totale d’habitation aura l’obligation de participer à un fonds afin de faire face à la réalisation de travaux à venir.

Seules les copropriétés de moins de 10 lots ayant pris la décision de ne pas instituer de fonds de travaux par un vote à l’unanimité et celles dont le diagnostic technique global fait apparaitre l’absence de besoin de travaux au cours des 10 prochaines années peuvent en être dispensées.

À jour au 31 octobre 2015

Toutes les copropriétés sont gérées par un syndic professionnel (titulaire d’une carte professionnelle) ou bénévole.

Le syndic désigné pour assurer la gestion de la copropriété est celui qui est choisi par les copropriétaires lors de l’assemblée générale.

Cette décision est prise à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires. Avant ce vote, le conseil syndical doit procéder à la mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic. Ces projets de contrats doivent préciser le montant des frais liés au compte bancaire séparé. Le conseil syndical peut faire part de son avis sur les projets de contrat. Cet avis est adressé aux copropriétaires en même temps que la convocation à l'assemblée générale. Dans certains cas (absence de conseil syndical ou impossibilité de mettre en concurrence du fait du marché local), le conseil syndical peut ne pas procéder à cette mise en concurrence.

À jour au 31 octobre 2015

Un nouveau syndic peut être désigné lorsque la copropriété est dépourvue de syndic suite à un empêchement ou une carence du syndic.

l’empêchement : lorsque le syndic ne peut plus exécuter sa mission en raison d’évènements ou de circonstances extérieurs à sa volonté (maladie, accidenté ou pour quelque cause que ce soit). Le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires désigneront un nouveau syndic. Chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour :
- désigner un nouveau syndic lorsqu’il s’agit d’un syndicat coopératif de moins de dix lots et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € ;
- adopter des mesures nécessaires en cas d’empêchement ou de défaillance du syndic mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants.
la carence : le syndic n’exécute pas la mission pour laquelle il a été mandaté (hors cas de l’empêchement). À défaut de stipulation dans le règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice pour administrer la copropriété et convoquer une assemblée générale afin que les copropriétaires élisent un nouveau syndic.

À jour au 31 octobre 2015

Le syndic est mandaté par le syndicat des copropriétaires pour assurer la gestion administrative, technique, financière et comptable de la copropriété.

Au moins une fois par an, il convoque l'ensemble des copropriétaires à une assemblée générale et exécute les décisions prises par cette dernière.

Le syndic s’assure du respect du règlement de copropriété, administre l'immeuble, pourvoit à sa conservation, sa garde et à son entretien.

Cette mission générale le conduit à faire réaliser les réparations courantes et les travaux urgents nécessaires.

Enfin, il établit le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical et tient la comptabilité du syndicat.

À jour au 31 octobre 2015

Oui, le syndic a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, de nouvelles règles sont prévues. Elles s’appliqueront depuis le 24 mars 2015 et pour les mandats en cours à compter de leur renouvellement. Avant cette date, les règles antérieures demeurent applicables.

Jusqu'au 24 mars 2015 : un compte bancaire ou postal dédié à la copropriété et au nom du syndicat doit être ouvert par le syndic. Lorsque le syndic est professionnel, les copropriétaires peuvent en décider autrement par un vote en assemblée générale à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires et le cas échéant à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés.Si le syndic n'a pas procédé à l'ouverture du compte séparé à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, son mandat du syndic est nul. Les actes que le syndic aurait passés au nom du syndicat avec des tiers de bonne foi, demeurent néanmoins valables.
À partir du 24 mars 2015 : la loi ALUR a introduit de nouvelles règles d’ouverture du compte séparé. Seules les copropriétés de moins de quinze lots administrées par un syndic professionnel peuvent décider de ne pas ouvrir de compte séparé, les autres copropriétés (plus de quinze lots gérées par un syndic professionnel et celles gérées par un syndic bénévole) ne peuvent plus déroger à cette obligation.

À jour au 31 octobre 2015

Pour éviter qu'un copropriétaire possédant une quote-part de parties communes supérieure à la moitié (on parle de copropriétaire majoritaire), n’impose ses décisions à l'assemblée générale, le nombre de voix dont il dispose est ramené à la somme des voix des autres copropriétaires. Lorsque la copropriété ne comprend que deux copropriétaires, cette règle impose de fait l’exigence de l'unanimité pour toutes les décisions puisque chacun dispose du même nombre de voix. Cela peut aboutir à un blocage nécessitant l'intervention du tribunal car, en cas de mésentente, aucune décision ne peut être prise en assemblée générale.

À jour au 31 octobre 2015

Le ravalement des immeubles est une obligation légale prévue dans le code de la construction et de l'habitation. Tout propriétaire ou toute copropriété d'un immeuble bâti est en principe dans l'obligation de procéder à ses frais et de sa propre initiative au ravalement des façades de son immeuble (façades sur rue, mais aussi sur cour). Les propriétaires qui ne se soumettent pas à cette obligation peuvent faire l’objet d’une injonction des autorités municipales. En l’absence de cette injonction administrative l’assemblée générale des copropriétaires, décide de réaliser ces travaux au titre de l’entretien, ou de l’amélioration, selon l’état de vétusté.

À jour au 31 octobre 2015

Les copropriétaires qui se sont opposés au vote de certaines décisions au cours de l'assemblée générale et les copropriétaires défaillants (c'est-à-dire absents et non représentés), peuvent agir en contestation des décisions de l'assemblée générale dans un délai de 2 mois à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire (ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire).
En l'absence de toute notification, le délai de contestation est de dix ans à compter de la tenue de l’assemblée.
L'action en contestation est introduite par le dépôt d'une assignation devant le tribunal de grande instance du lieu de la situation de l'immeuble, ce qui suppose l'intervention d'un avocat. Il faut notamment établir que les règles légales d'organisation, de fonctionnement et de prise de décisions de l'assemblée générale n'ont pas été respectées.

À jour au 31 octobre 2015

La répartition est différente pour les charges générales de copropriété et pour les charges spéciales.
Les charges générales sont réparties en fonction des tantièmes ou millièmes attribués aux différents lots par le règlement de copropriété. Ces charges regroupent par exemple les frais de conservation (réparations, réfection de la toiture, ravalement,...), d'entretien (ménage...), et d'administration des parties communes (honoraires du syndic, etc.). Pour cette raison, le propriétaire d'un garage doit quand même payer sa quote-part des travaux de ravalement de l'immeuble par exemple.
En revanche, les charges spéciales correspondent aux services collectifs et aux équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, vide-ordure, distribution d’eau...). Elles sont réparties selon l'utilité que ces services et équipements présentent pour chaque lot (c'est l'utilité "potentielle" qui compte, peu importe que l’occupant du lot utilise ou non réellement ce service).
Par exemple, le propriétaire de l'appartement du rez-de-chaussée n'ayant pas besoin de l'ascenseur, ne supportera pas les dépenses qui y sont liées, sauf si cet ascenseur dessert le sous-sol.
De même, la quote-part de l'appartement du dernier étage sera plus élevée, car l’ascenseur constitue un avantage plus important pour celui-ci, que pour ceux des autres étages.

À jour au 31 octobre 2015

C'est la personne qui convoque l'assemblée (en général le syndic) qui fixe l’ordre du jour. Mais, avant l'envoi de la convocation, un copropriétaire peut lui demander d'y inscrire une question particulière. Si l'ordre du jour joint à la convocation omet le sujet en question, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent à tout moment notifier au syndic, une ou des questions à porter à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Si la ou les questions notifiée(s) ne peuvent être inscrites à l'ordre du jour de la prochaine assemblée compte tenu de la date de réception de la demande, elles le sont à l'assemblée suivante. Attention, si vous voulez débattre de travaux, ou d'un changement de syndic, il faut joindre les documents qui doivent être portés à la connaissance des copropriétaires. Par ailleurs, les questions doivent être rédigées de manière précise.

À jour au 31 octobre 2015

Le conseil syndical assiste le syndic, contrôle sa gestion et établit le budget prévisionnel en concertation avec lui.
Il est également consulté :

pour tous les contrats ou marchés dont le montant dépasse un certain seuil fixé par l’assemblée générale ;
en cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et impliquant le versement d’un acompte ;
lorsque l’assemblée générale doit se prononcer sur la désignation d’un nouveau syndic. Dans ce cas, le conseil syndical doit alors procéder à la mise en concurrence préalable de plusieurs projets de contrats de syndic.

Il donne également son avis au syndic et à l’assemblée générale sur les questions concernant la copropriété. Cet avis n’a aucune force contraignante, mais peut éclairer les autres copropriétaires.
Le conseil syndical peut, en outre, se voir confier des missions par l’assemblée générale pour une durée déterminée.
Enfin, en cas de carence du syndic, le président du conseil syndical a le pouvoir de convoquer l’assemblée générale.

À jour au 31 octobre 2015

Un nouveau diagnostic sur le bâti de la copropriété a été créé par la loi Accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) du 23 mars 2014. Ce diagnostic, obligatoire à partir du 1er janvier 2017, comporte l’examen de la situation patrimoniale de l'immeuble (état de l'immeuble) et une projection sur les dix années à venir des éventuels travaux nécessaires. Le diagnostic doit permettre aux copropriétaires de connaître la situation générale de l’immeuble et d'envisager d'éventuels travaux.

Ce sont les copropriétaires réunis en assemblée générale qui se prononcent sur la réalisation du DTG et ses modalités. La décision est prise à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés), les copropriétaires peuvent ainsi décider ne pas faire réaliser de diagnostic.

Le DTG remplace également le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété.

À jour au 31 octobre 2015

Consultez le règlement de copropriété de l'immeuble. C'est lui qui définit, , les parties communes et les parties privatives. Certains règlements prévoient par exemple que les balcons et les fenêtres, ou encore les boîtes aux lettres, sont des parties communes, alors que d'autres les considèrent comme des parties privatives. Si le règlement de copropriété est muet sur la question qui vous préoccupe, ou s’il donne des définitions contradictoires, la loi du 10 juillet 1965 précise que les parties privatives sont celles réservées à l'usage exclusif des copropriétaires (et propriété exclusive de ceux-ci). Les parties communes sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous ou de certains copropriétaires.

À jour au 31 octobre 2015

Afin d’assurer la trésorerie du syndicat et faire face à l’ensemble des dépenses, le syndic vous demandera en début de chaque trimestre le paiement d’une provision égale au quart du budget (l’assemblée générale peut opter pour un versement semestriel ou mensuel). Attention, à défaut de paiement d’une provision à sa date d’exigibilité, les autres provisions trimestrielles deviennent exigibles.

En cours de mise à jour

Tout dépend de ce que prévoit le règlement de copropriété. S’il autorise les copropriétaires à utiliser les parties privatives comme ils l’entendent, vous pouvez modifier leur usage, à condition de ne pas créer de nuisances et de ne pas toucher aux parties communes. Cela peut entraîner une modification de votre quote-part des charges. En revanche, si le règlement de copropriété attribue au lot un usage précis (par exemple, il le définit précisément comme une cave, un garage…), l’utiliser d’une autre façon peut porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et même modifier la destination générale de l’immeuble. Or, pour modifier la destination d’un immeuble, il faut l’accord à l’unanimité des copropriétaires.

À jour au 31 octobre 2015

Oui. Lors de la création de votre entreprise, vous pouvez installer son siège social chez vous, pour une durée de deux ans maximum et à condition d'en informer le syndic. Mais ce droit se limite au seul siège social de l’entreprise. Vous n'avez pas pour autant la liberté d'exercer un commerce ou votre activité professionnelle dans l’immeuble si le règlement de copropriété ne vous y autorise pas.

À jour au 31 octobre 2015

Oui, seulement si ce n’est pas interdit par le règlement de copropriété qui détermine l’affectation de l’immeuble et des différents lots. Certaines activités professionnelles, même dans les logements peuvent être tolérées. Ainsi, si le règlement de copropriété prévoit une "occupation bourgeoise ordinaire" dans l'immeuble, les professions libérales peuvent être acceptées. En revanche, s'il précise que l’immeuble est dédié à une "occupation bourgeoise exclusive", toute activité professionnelle est interdite.

À jour au 27 mars 2014

Les travaux d’entretien des parties communes (remplacement d’un ascenseur vétuste, peinture de la cage d’escalier, etc.), hors petits travaux d'entretien, sont votés à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
Les travaux d’amélioration comportant transformation, addition ou amélioration (création d’un ascenseur, travaux de ravalement quand l’état de l’immeuble ne le justifie pas…) sont votés à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents / loi du 10.7.65 : art.25).
La modification de la répartition des charges, la suppression d’un équipement collectif ou encore l’aliénation des parties communes sont votés à l’unanimité (accord de tous les copropriétaires / loi du 10.7.65 : art 26).
Les travaux d’amélioration de l’accès de l’immeuble aux personnes handicapées ou à mobilité réduite s’ils ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, et l’autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser des travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sont votés à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
L’autorisation portant sur l’installation de lignes de communications électroniques en fibre optique par un opérateur de télécommunication à ses frais doit être votée à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
Les travaux visant à améliorer la sécurité des parties communes (fermeture de l’immeuble) sont votés à la double majorité (majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) détenant les 2/3 des voix / loi du 10.7.65 : art. 26).
L’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communication électroniques internes à l’immeuble dès lors qu’elle porte sur des parties communes, de compteurs d’eau froide divisionnaires (individuels), les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des gaz à effet de serre (sauf s’ils relèvent de l’entretien) sont votés à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou absents / loi du 10.7.65 : art.25).
À défaut, si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24). Sinon, il faut convoquer une nouvelle assemblée dans un délai de trois mois. Elle pourra décider à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24). Cette possibilité n’est pas applicable :
- aux travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
- à la demande d’individualisation des contrats de fournitures d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

À jour au 31 octobre 2015

Le syndic peut faire exécuter des petits travaux d’entretien courant ainsi que les travaux urgents et indispensables à la sauvegarde de l’immeuble. Mais, dans ce dernier cas, il doit quand même au préalable informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Il est également recommandé de solliciter l’avis du conseil syndical.

Fiscalité

A jour au 27 mars 2014

Non, cette taxe est supportée par la personne qui occupe le logement au 1er janvier. Lorsque le locataire quitte le logement en cours d’année, votre seule obligation est d’indiquer au service des impôts sa nouvelle adresse, et les coordonnées du nouveau locataire. Vous devez vérifier que les paiements antérieurs ont bien été effectués en demandant au locataire ses quittances de taxe d’habitation. A défaut, vous pourriez être tenu responsable du paiement de la taxe. S’il refuse ou part sans vous avertir, vous devez apporter la preuve de votre bonne foi, notamment en notifiant rapidement au comptable du Trésor la nouvelle adresse du locataire, par lettre recommandée avec avis de réception.

À jour au 1^er janvier 2015

Les collectivités locales doivent appliquer un abattement obligatoire pour votre résidence principale si vos enfants, les enfants que vous recueillez, ou vos ascendants sont rattachés à votre foyer fiscal. Les collectivités peuvent le cumuler avec un abattement général facultatif à la base allant de 1 à 15 % de la valeur locative moyenne des habitations de la commune. A titre facultatif, les collectivités locales peuvent prévoir un abattement spécial de 10 % en faveur des personnes invalides (titulaires d’une carte d’invalidité, de l’allocation adultes handicapés, de l’allocation supplémentaire invalidité ou infirmité/invalidité empêchant de travailler pour subvenir aux nécessités de l’existence). Un abattement spécial de 5, 10 ou 15 % peut également être prévu pour les personnes de conditions modestes dont le revenu fiscal de référence de l’année précédant l’année d’imposition n’excède pas un certain seuil.

Enfin, sont notamment exonérés de cette taxe pour leur résidence principale :

les personnes âgées de plus de 60 ans, les veuves et veufs (sous condition de ressources), même lorsqu’ils vivent avec leurs enfants majeurs qui sont demandeurs d’emploi,
les personnes titulaires de l’allocation supplémentaire d’invalidité ou de l’allocation de solidarité aux personnes âgées,
les personnes titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (sous condition de ressources)
les étudiants logés dans une résidence universitaire gérée par un CROUS ou qui occupent une chambre meublée chez une personne qui loue ou sous-loue une partie de son habitation principale
les personnes atteintes d’une infirmité ou d’une invalidité les empêchant de subvenir par leur travail aux nécessités de l'existence (sous condition de ressources)
les personnes reconnues indigents par la commission communale des impôts directs.

À jour au 1^erjanvier 2016

Pour votre résidence principale, si vous êtes propriétaire occupant, locataire, usufruitier ou occupant à titre gratuit, vous pouvez bénéficier :

d’un crédit d’impôt pour certaines dépenses d’équipement en faveur de l’aide aux personnes payées avant le 31 décembre.12.2017 et correspondant à des dépenses :
- d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées (ex : adaptation d’un évier, d’un lavabo, d’une baignoire ; pose de mains courantes ; installation d’un appareil élévateur etc...) ;
- de travaux prescrits par un plan de prévention des risques technologiques ainsi que les dépenses de diagnostics préalables à ces travaux.

Ces dépenses doivent être réalisées dans votre résidence principale avant le 31 décembre 2017. Sur présentation des factures, le crédit d'impôt s'élève au total à 25 % des dépenses d’équipement prises en compte dans la limite d'un plafond, par contribuable et par habitation, de 5 000 euros pour un célibataire, veuf ou divorcé, et de 10 000 euros pour un couple soumis à une imposition commune (avec des majorations pour enfant et personne à charge). Pour les travaux prescrits par un plan de prévention des risques technologiques, le taux du crédit d’impôt est fixé à 40 % et les dépenses sont plafonnées à 20 000 euros quel que soit le nombre d’occupants.

En savoir plus : le crédit d’impôt en faveur de l’aide aux personnes

d’un crédit d’impôt pour certaines dépenses d’équipement pour la transition énergétique (CITE) dès lors que les travaux sont réalisés dans un logement achevé depuis plus de 2 ans et payés avant le 31 décembre 2016. Sont concernées les dépenses :
- d’isolation des parois opaques (murs, toiture, planchers-bas) ;
- d’isolation des parois vitrées ;
- d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire (ECS) fonctionnant au bois ou autre biomasse ;
- d’équipements de production d’ECS fonctionnant à l’énergie solaire ou avec une pompe à chaleur ;
- de chaudières à haute performance énergétique ou à micro-cogénération, équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable (pompe à chaleur, énergie hydraulique ou biomasse, énergie éolienne) ;
- régulation, programmation du chauffage, et calorifugeage ;
- réalisation d’un diagnostic de performance énergétique ;
- d’installation d’un système de charge pour véhicule électrique.

Ces dépenses doivent être réalisées par un professionnel RGE (l’entreprise ou l’entreprise sous-traitante) dans votre résidence principale avant le 31 décembre 2016. Le crédit d'impôt est de 30 % des dépenses, prises en compte dans la limite d'un plafond, par contribuable et par habitation, de 8 000 euros pour un célibataire, veuf ou divorcé, et de 16 000 euros pour un couple soumis à imposition commune (avec des majorations pour enfant et personne à charge).

Ce crédit d’impôt n’est pas ouvert aux propriétaires bailleurs.

Enfin, si vos ressources ne dépassent pas un certain montant, vous pourrez financer ces travaux à l’aide d’un Éco-prêt à taux zéro (si au moins deux actions de travaux sont réalisées).

À jour au 27 mars 2014

Si votre revenu foncier brut (c’est-à-dire les loyers majorés des charges récupérées sur le locataire) est inférieur à 15 000 euros par an, le régime « micro-foncier » s’applique d’office, sauf pour les logements qui donnent droit à un avantage fiscal particulier (dispositif Borloo ancien).
Sur votre déclaration de revenus n°2042, inscrivez simplement le revenu brut encaissé. Les services fiscaux appliqueront sur cette somme un abattement de 30 % pour obtenir le revenu foncier net imposable, à l’impôt sur le revenu.
Mais vous pouvez opter pour le régime « réel ». C’est celui auquel vous êtes soumis automatiquement si votre revenu foncier brut dépasse 15 000 euros.
Dans ces deux cas, c’est à vous de soustraire de votre revenu foncier brut les charges déductibles de façon à calculer votre revenu net imposable. Le détail de ces calculs doit être porté sur une déclaration spécifique (n° 2044) et le résultat final doit également être mentionné sur votre déclaration de revenus n° 2042.
Attention : d’autres règles s’appliquent pour les logements loués meublés.

A jour au 27 mars 2014

Vous devez payer cette taxe si vous étiez propriétaire d’un bien immobilier (logement, commerce, terrain, …) au 1er janvier. Peu importe que ce bien soit ou non loué ou même que vous l’ayez vendu depuis. En revanche, vous n’avez pas à payer cette taxe cette année si vous avez acheté votre bien après le 1er janvier… ou si vous l’avez vendu avant cette date.

A jour au 1^er janvier 2015

Le propriétaire d'un logement qui le donne en location dans le cadre d'une convention conclue avec l'Anah peut bénéficier d'une déduction spécifique dans le cadre du dispositif « Borloo ancien » (30 %, 60 % voire 70 % des revenus bruts selon que la convention est conclue dans le secteur intermédiaire, social, très social ou en cas de location déléguée avec un organisme d’intermédiation locative).
Le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.
Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds.
En savoir plus : Présentation du dispositif Borloo ancien

A jour au 27 mars 2014

Il n’est pas imposable au moment où il vous est versé par le locataire. Vous n’avez donc pas à l’inclure dans le revenu foncier que vous déclarez. En revanche, si vous conservez ce dépôt de garantie après le départ du locataire (par exemple pour couvrir des loyers impayés ou des frais de remise en état), il deviendra imposable et vous devrez donc l’inclure dans le revenu foncier que vous déclarerez cette année là.

A jour au 1^er janvier 2015

Pour déterminer le revenu locatif imposable, vous pouvez soustraire des loyers et charges encaissés :

•    une déduction spécifique de 30, 60 voire 70 % des revenus bruts perçus au cours de l’année d’imposition (Borloo ancien, intermédiation locative) ;
•    les frais d'administration et de gestion (rémunération des concierges, frais de procédure, commission d'agences de location,…) ;
•    le montant forfaitaire de 20€ représentatif des autres frais de gestion ;
•    les primes d’assurance pour loyers impayés ;
•    les travaux de réparation et d’entretien (à certaines conditions) ;
•    les dépenses d’amélioration (hors travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement) ;
•    les intérêts d’emprunt ;
•    certains impôts (notamment taxe foncière sur les propriétés bâties)

Toutes ces dépenses doivent se rapporter à des biens loués non meublés, et avoir été payées au cours de l’année d’imposition. Il convient donc de conserver les justificatifs.

À jour au 1^er janvier 2015

Si vous achetez ou faites construire un logement neuf pour le louer non meublé à un locataire qui y établira sa résidence principale, vous pouvez profiter du dispositif « Pinel », permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt pendant 6, 9, voire 12 ans. Le taux de réduction d’impôt est de 12 % pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % pour un engagement de location de 9 ans. Il est de 21 % pour un engagement de location porté à 12 ans.

Pour profiter de cette réduction d’impôt, vous devez louer le bien pendant la durée de l’engagement de location, à un locataire qui ne fait pas partie de votre foyer fiscal, dont les ressources sont inférieures à certains plafonds. Le loyer doit lui aussi être inférieur à certains plafonds, variables selon la situation géographique du bien.

En savoir plus : Présentation de la réduction d'impôt pour investissement locatif « Pinel »

Vous pouvez, par ailleurs, bénéficier d'un autre dispositif : le « Borloo ancien » qui, contrairement à sa dénomination, ne s’applique pas qu’aux logements ancien, mais concerne également les logements neufs. Il permet au contribuable ayant conclu une convention avec l’Anah de bénéficier d'une déduction spécifique fixée à 30, 60 voire 70 % du montant des revenus bruts.

En savoir plus : Présentation du dispositif Borloo ancien

A jour au 27 mars 2014

Oui, peu importe que vous soyez locataire, logé gratuitement ou propriétaire (mais dans ce cas, vous payez en plus la taxe foncière), et que le logement soit votre résidence principale ou non. Dans tous les cas, vous devez payer la taxe d’habitation si vous habitez dans un logement suffisamment meublé pour être occupé de façon normale. Mais il existe des exonérations.

À jour au 1^erjanvier 2015

Non, un logement non meublé et non occupé n’est pas soumis à la taxe d’habitation. Demandez un dégrèvement au centre des impôts.

En revanche, vous pouvez avoir à payer la taxe sur les logements vacants. Elle est due dans les communes situées en « zone tendue ». Le propriétaire doit la payer si son logement, au 1er janvier de l’année d’imposition, est vide depuis au moins un an sauf :

si cette vacance est indépendante de sa volonté (logement mis en vente ou en location au prix du marché et qui ne trouve pas preneur par exemple) ;
si le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année civile ;
s’il s’agit de sa résidence secondaire, d’un logement à réhabiliter, etc.

Est considéré comme vacant un logement inhabité et vide de meuble, non pourvu d'un mobilier suffisant pour en permettre l'occupation, et donc non soumis à la taxe d'habitation.

Par ailleurs, en dehors des zones tendues, vous pouvez être amenés à payer la taxe d’habitation sur les logements vacants lorsqu’elle a été instituée par la commune (renseignez-vous auprès de la mairie). À la différence de la taxe sur les logements vacants, la taxe s’applique aux logements vacants depuis plus de deux années au 1^er janvier de l’année d’imposition.

En savoir plus : Taxe annuelle et taxe d'habitation sur les logements vacants

À jour au 1^er janvier 2015

Des taxes et participations d’urbanisme seront à régler, la plus importante étant la taxe d’aménagement (TA), perçue par les communes ou établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), la métropole de Lyon, les départements et la région d'Ile-de-France. Elle est composée de trois parts (part communale, départementale, régionale). La part communale s’applique automatiquement dans les communes dotées d’un PLU ou d’un POS, dans les communautés urbaines et la métropole de Lyon. Les autres communes ou EPCI sont libres de l’appliquer ou non.

Il existe des exonérations automatiques, ainsi que des exonérations instituées par les collectivités (exemple : pour les logements financés à l’aide d’un PTZ, la moitié de la surface habitable excédant 100 m² peut être exonérée). Des abattements peuvent également s’appliquer.

La taxe d’aménagement sera exigible à la date de délivrance du permis de construire. Elle est calculée à partir de la surface taxable de la construction, à laquelle est appliquée une valeur au mètre carré publiée chaque année (en 2015 : 705 € hors Île-de-France / 799 € en Île-de-France).

Pour les ouvrages exclus de la surface taxable, ils restent soumis à la taxe d’aménagement de façon forfaitaire par emplacement (résidence mobile de loisirs, aire de stationnement, piscine découverte, panneaux photovoltaïques au sol, éolienne d’une hauteur supérieure à 12 m, etc.).

Chaque commune peut également exiger une Participation pour l’assainissement collectif (PAC) au moment du raccordement au réseau collectif.

Enfin, en fonction de la nature du projet de construction, il se peut que vous deviez verser une Redevance d'archéologie préventive (RAP) destinée à financer les fouilles archéologiques, ou encore un Versement pour sous-densité (VSD) destiné à la lutte contre l’étalement urbain et à une utilisation économe de l’espace (uniquement dans les zones urbaines et à urbaniser).

Renseignez-vous à la mairie.

A jour au 27 mars 2014

Non, vous ne payez cette taxe que pour le bien que vous occupiez au 1er janvier de l’année d’imposition.
En pratique, le locataire sortant peut convenir avec son successeur que le paiement de la taxe d’habitation sera réparti au prorata du temps d’occupation du logement par chacun. Attention, il ne s’agit ici que d’un accord amiable qui n’est pas opposable à l’administration fiscale. En cas de non paiement de l’intégralité de la taxe d’habitation, les services fiscaux se retourneront vers celui qui occupait le logement au 1er janvier.

À jour au 1^er janvier 2015

Si vous restez soumis au régime micro-foncier, l’administration fiscale appliquera un abattement de 30 % sur le revenu foncier brut pour calculer le revenu net imposable. En revanche, si vous optez pour le régime « réel », vous ne profiterez plus de cet abattement, mais vous pourrez déduire différentes charges de votre revenu foncier brut.

Pour connaître le régime le plus avantageux, il faut donc procéder à un calcul et répondre à une simple question : les sommes que vous avez le droit de déduire de vos revenus fonciers bruts représentent-elles plus de 30 % de ce revenu ? Si la réponse est oui, le régime réel est fiscalement plus intéressant. Ce sera le cas surtout si vous avez des intérêts d’emprunt et/ou des travaux à déduire.

En revanche, si le total des déductions possibles est inférieur à 30 %, le régime du micro-foncier est plus avantageux.

Attention : l’option pour le régime réel s’applique pendant 3 ans minimum.

À jour au 1^er janvier 2015

L’impôt sur les plus-values sera dû sauf si vous possédez ce bien depuis plus de 30 ans, ou s’il s’agit de votre résidence principale. Il existe d’autres cas d’exonération. Ainsi, vous serez notamment exonéré de cette imposition :

si la vente de votre immeuble n’excède pas 15 000 € (exemple : vente d’un parking) ;
si l’immeuble était votre résidence secondaire et que par ailleurs, vous n’êtes pas propriétaires de votre résidence principale depuis quatre ans. Une partie du prix de vente devra être remployée pour l’acquisition de votre résidence principale dans un délai maximal de deux ans ;
si vous cédez directement ou indirectement au profit d'organismes en charge du logement social ;
si vous faîtes l’objet d’une expropriation effectuée à la suite d’une déclaration d’utilité publique ;
si vous êtes titulaires de pension vieillesse ou de la carte invalidité (sous conditions)
etc.

En dehors des cas d’exonérations, la plus-value réalisée sera taxée à un taux proportionnel de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux taxés au taux de 15,5 %. Pour le calcul de l’assiette de l’imposition, un abattement s’applique pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année. D’autres abattements temporaires peuvent également s’appliquer (abattement pouvant aller jusqu’à 30 % pour les ventes d’immeubles destinés à la démolition pour construire des logements ainsi que pour certaines ventes de terrains à bâtir).

À jour au 1^er juillet 2015

Les revenus issus des locations meublées sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si ces revenus annuels ne dépassent pas 32 900 €, le régime « micro-BIC » (ou « micro-entreprise ») s’applique. Seule la moitié de ces revenus sera imposée (application d’un abattement de 50 %). Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel si les charges déductibles sont supérieures à cet abattement.

En revanche, au-delà de 32 900 €, le régime réel s’applique automatiquement. Pour calculer le bénéfice net imposable, déduisez des sommes que vous avez encaissées le total des charges que vous avez supportées. Ce régime réel implique la tenue d’une comptabilité.

S’il s’agit d’une location saisonnière que vous utilisez pour vous le reste de l’année (par exemple, si vous louez votre maison l’été), vous devrez tenir compte, non pas des charges annuelles, mais seulement d’une fraction de celles-ci, au prorata de la location.

Enfin, s’il s’agit d’activités de gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d’hôtes, ils bénéficieront d’un abattement de 71 % sur le montant des revenus bruts (ce montant ne doit pas dépasser 82 200 €).

À jour au 1^er janvier 2015

Le revenu foncier net que vous déclarez aux impôts est soumis à la CSG, à la CRDS, au prélèvement de solidarité de 2% ainsi qu’au prélèvement social (4,5%) et à sa contribution additionnelle (0,3%).

Toutefois, la CSG est en partie déductible. L’année où vous la réglez, vous pouvez la soustraire des revenus déclarés aux impôts, mais pas pour son montant total. La CSG est égale à 8,2% de votre revenu foncier, mais seuls 5,1% sont déductibles. Elle reste donc non déductible pour sa fraction de 3,1 %.

À jour au 1^er janvier 2015

Vous pouvez être exonéré de la Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour une construction neuve, mais seulement pendant les deux années qui suivent celle de l’achèvement des travaux. Toutefois, les communes peuvent délibérer pour supprimer l’exonération pour la part de taxe qui leur revient. Renseignez-vous à la mairie.

Les logements neufs faisant l'objet d'un contrat de location-accession peuvent quant à eux être exonérés de cette taxe 15 ans à compter de l'année suivant celle de leur achèvement.

Lorsque la commune ou l’EPCI a pris une délibération en ce sens, vous pouvez également être exonéré totalement ou pour moitié pendant 5 ans si votre logement a fait l’objet de dépenses éligibles au CITE.

Enfin, si vous êtes titulaire de l’allocation de solidarité aux personnes âgées supplémentaire d’invalidité, de l'allocation aux adultes handicapés ou si vous êtes âgés de plus de 75 ans, vous pouvez bénéficier d’exonérations permanentes. Le logement devra être occupé à titre d’habitation principale et des conditions liées à vos ressources seront exigées dans certains cas.

FAQ - Vous êtes propriétaire

Assurance

À la suite de l’inondation de ma maison, quel est le délai pour déclarer mon sinistre ? Dois-je attendre un arrêté de catastrophe naturelle ?

Comment établir ma déclaration de sinistre ? Quels sont les documents à produire pour être indemnisé ?

Copropriété

Comment puis-je entrer au conseil syndical ?

Comment modifier la répartition des charges de copropriété ?

À partir de quel montant le syndic est-il obligé de présenter plusieurs devis pour des travaux, des contrats d’entretien… ?

Quelles informations doivent être communiquées lors de la vente d'un logement en copropriété ?

Suis-je tenu de participer au fonds de travaux ?

La gestion d'une copropriété est-elle toujours confiée à un syndic ? Comment est-il désigné ?

Comment changer de syndic ?

Mon syndic peut-il démissionner à tout moment ?

Ma copropriété n'a plus de syndic, que faire ?

Que fait le syndic ?

Le syndic est-il obligé d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ?

Que se passe-t-il lorsqu'un copropriétaire est majoritaire dans une copropriété ?

Le ravalement est-il obligatoire ?

L'assemblée a voté une décision qui n'était pas à l'ordre du jour. Que puis-je faire ?

Comment contester une décision de l'assemblée générale ?

Je paie plus de charges que les autres copropriétaires. Pourquoi ? Qui décide de cette répartition ?

Je veux ajouter une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Comment procéder ?

Quels sont les pouvoirs du conseil syndical ?

Qu’est-ce que le diagnostic technique global ?

Comment identifier les parties communes et les parties privatives ?

Dans quel délai dois-je payer mes charges ?

Les copropriétaires peuvent-ils m’interdire d’aménager en logement une cave, un grenier, un garage… ?

Ai-je le droit d'installer le siège social de mon entreprise à mon domicile ?

Ai-je le droit d’exercer une profession libérale chez moi ?

À quelle majorité doivent être votés les travaux dans la copropriété ?

Le syndic a engagé des travaux sans que j’en ai été informé. Est-ce normal ?

Fiscalité

Je suis propriétaire et je donne mon logement en location. Dois-je payer la taxe d’habitation pour ce logement ?

Ai-je droit à une exonération de la taxe d’habitation ou à une réduction de son montant ?

Je fais des travaux chez moi. À quels avantages fiscaux ai-je droit ?

Je donne un logement en location. Comment déclarer les loyers aux impôts ?

Je suis propriétaire d’un bien immobilier. Dans quels cas dois-je payer la taxe foncière ?

Je donne en location un logement ancien. Puis-je appliquer une déduction spécifique ?

Le dépôt de garantie que m’a versé mon locataire est-il imposable ?

Dans le régime de droit commun, que puis-je déduire des loyers que je perçois ?

De quel avantage fiscal particulier puis-je bénéficier si j’achète un logement neuf pour le louer ?

Je ne suis pas propriétaire du logement que j’occupe. Dois-je quand même payer la taxe d’habitation ?

Je suis propriétaire d’un logement qui est inoccupé. Dois-je payer la taxe d’habitation ?

Je vais faire construire ma maison. Quelles sont les taxes spécifiques que je vais devoir payer ?

Je viens d’emménager. Est-ce que je dois payer la taxe d’habitation à la fois pour l’ancien et le nouveau logement ?

Le logement que je loue me rapporte moins de 15 000 euros par an. Paierai-je moins d’impôts si j’opte pour le régime de droit commun, ou ai-je intérêt à utiliser la déclaration simplifiée ?

Je vais revendre un bien immobilier. Vais-je payer un impôt sur la plus-value que je réalise ?

Je vais donner en location un logement meublé. Comment serai-je imposé ?

Les services fiscaux me demandent de payer la taxe d’habitation pour mon garage. Est-ce normal ?

En plus des impôts, quelles contributions sociales dois-je payer sur les loyers du logement que je donne en location ?

De quelles exonérations ou réductions puis-je profiter sur la taxe foncière ?